BI Rate Naik: Dampaknya terhadap KPR dan Harga Rumah 2026

Bank Indonesia kembali mempertahankan BI-Rate di level 5,75% pada Rapat Dewan Gubernur (RDG) 22–23 September 2026. Keputusan ini menjadi perhatian bagi masyarakat yang sedang berencana mengambil KPR, membeli rumah, maupun investor yang sedang melihat kondisi pasar properti.

BI-Rate memang bukan bunga KPR yang langsung dibayar nasabah. Namun, perubahan suku bunga acuan dapat memengaruhi kondisi likuiditas perbankan, biaya dana, bunga kredit, hingga keputusan masyarakat dalam membeli rumah.

Lalu, apa dampak BI Rate 5,75% terhadap KPR dan harga rumah di Indonesia? Apakah cicilan KPR akan semakin mahal? Apakah harga rumah akan turun? Dan apakah sekarang menjadi waktu yang tepat untuk membeli rumah?

Mari kita bahas dengan bahasa sederhana berdasarkan kondisi terbaru 2026.

1. BI Rate 5,75% Itu Artinya Apa?

BI-Rate adalah suku bunga kebijakan yang ditetapkan Bank Indonesia untuk memengaruhi kondisi moneter dan pasar keuangan di Indonesia.

Pada September 2026, BI memutuskan mempertahankan BI-Rate sebesar 5,75%, Deposit Facility 4,75%, dan Lending Facility 6,50%. BI menyebut keputusan tersebut berkaitan dengan upaya menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah, mengendalikan inflasi, serta tetap mendukung pertumbuhan ekonomi.

Level 5,75% ini merupakan hasil kenaikan bertahap sepanjang 2026.

Pada awal tahun, BI-Rate masih berada di 4,75%. Kemudian naik menjadi 5,25% pada Mei, 5,50% pada Juni, dan 5,75% pada Juni. Setelah itu, BI mempertahankannya pada Juli, Agustus, dan September 2026.

Jadi, ketika membahas BI Rate 5,75% dan KPR, perlu dipahami bahwa angka 5,75% bukan berarti bank akan memberikan KPR dengan bunga 5,75%.

Bunga KPR ditentukan oleh bank berdasarkan berbagai faktor, termasuk biaya dana, risiko kredit, jenis produk KPR, masa fixed rate, serta kondisi pasar.

2. Apa Dampak BI Rate 5,75% terhadap Bunga KPR?

Hubungan antara BI Rate dan bunga KPR sebenarnya tidak sesederhana:

BI Rate naik → KPR langsung naik.

Ada proses transmisi dari kebijakan moneter ke sistem perbankan.

Ketika suku bunga acuan berada pada level tinggi, biaya pendanaan perbankan dapat ikut terpengaruh. Bank kemudian mempertimbangkan kondisi tersebut ketika menetapkan suku bunga kredit.

Namun, perubahan BI Rate tidak selalu langsung diteruskan dalam besaran yang sama kepada nasabah.

Bank Indonesia sendiri terus mendorong transmisi kebijakan suku bunga dan menyediakan berbagai insentif likuiditas kepada perbankan. Pada Agustus 2026, BI mencatat pertumbuhan kredit perbankan mencapai 13,65% secara tahunan, sementara pada September BI menyatakan kondisi intermediasi perbankan tetap meningkat.

Artinya, BI Rate 5,75% tetap menjadi salah satu faktor penting bagi bunga KPR, tetapi bukan satu-satunya faktor.

Bagi calon pembeli rumah, yang lebih penting adalah melihat bunga KPR yang benar-benar ditawarkan bank, terutama setelah masa fixed rate berakhir.

Contoh sederhananya

Misalnya sebuah bank menawarkan:

• Bunga fixed 3% selama 3 tahun.
• Setelah itu masuk periode floating.
• Besaran bunga floating mengikuti kebijakan bank dan kondisi pasar.

Maka calon debitur tidak cukup hanya melihat tulisan “KPR mulai 3%”.

Perlu ditanyakan:

Berapa bunga setelah masa fixed selesai?

Inilah salah satu bagian yang sering terlewat ketika masyarakat membandingkan KPR.

3. Apakah Cicilan KPR Akan Naik karena BI Rate 5,75%?

Jawabannya: belum tentu langsung naik.

Dampaknya sangat bergantung pada jenis KPR yang dimiliki.

Untuk debitur yang masih berada dalam periode fixed rate, perubahan BI Rate biasanya tidak langsung mengubah cicilan sesuai skema fixed tersebut.

Sementara debitur dengan floating rate lebih sensitif terhadap perubahan kondisi suku bunga.

Karena itu, masyarakat yang sudah memiliki KPR sebaiknya melihat jenis bunga dalam perjanjian kreditnya.

Sedangkan bagi calon pembeli, jangan hanya menghitung cicilan berdasarkan bunga promo.

Misalnya harga rumah Rp500 juta dan seseorang mendapatkan simulasi cicilan berdasarkan bunga promo tertentu. Angka tersebut belum tentu sama dengan cicilan setelah periode fixed selesai.

Jadi, yang perlu dihitung bukan hanya cicilan awal, tetapi juga kemampuan membayar ketika bunga berubah.

Hal ini semakin penting karena KPR merupakan pinjaman jangka panjang.

Baca juga Cara Menghitung Yield dan Payback Properti untuk Investasi

4. Bagaimana Dampaknya terhadap Harga Rumah?

Suku bunga dapat memengaruhi pasar properti melalui kemampuan masyarakat membeli rumah.

Jika biaya KPR relatif tinggi, sebagian calon pembeli dapat menunda pembelian karena cicilan terasa lebih berat.

Permintaan yang lebih terbatas dapat membuat pasar menjadi lebih sensitif terhadap harga dan promo.

Namun, BI Rate 5,75% tidak otomatis membuat harga rumah turun.

Data terbaru Bank Indonesia justru menunjukkan harga properti residensial primer masih mengalami pertumbuhan.

Pada triwulan II 2026, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) tumbuh 0,69% secara tahunan, sedikit lebih tinggi dibandingkan 0,62% pada triwulan I 2026. Sementara penjualan rumah di pasar primer masih mengalami kontraksi 2,36% secara tahunan, tetapi jauh membaik dibandingkan kontraksi 25,67% pada triwulan sebelumnya.

Dengan kata lain, kondisi pasar menunjukkan bahwa harga rumah tidak langsung jatuh hanya karena suku bunga berada di 5,75%.

Harga properti juga dipengaruhi oleh:

• Harga tanah.
• Biaya konstruksi.
• Lokasi.
• Permintaan.
• Stok rumah.
• Strategi developer.
• Infrastruktur.
• Daya beli masyarakat.
• Kebijakan pemerintah.

Karena faktor-faktor tersebut saling berhubungan, pergerakan harga rumah tidak bisa hanya dijelaskan dari BI Rate.

5. Bagaimana Kondisi KPR dan Pasar Rumah 2026?

KPR tetap menjadi salah satu sumber pembiayaan utama masyarakat ketika membeli rumah.

Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia untuk triwulan II 2026, pembelian rumah di pasar primer melalui KPR mencapai 70,05% dari total skema pembelian. Angka tersebut menunjukkan bahwa kondisi pembiayaan perbankan memiliki peran besar terhadap pasar rumah.

Di sisi perbankan, kredit juga masih tumbuh.

Bank Indonesia mencatat kredit perbankan pada Agustus 2026 tumbuh 13,65% secara tahunan, meningkat dari 13,58% pada Juli. Kredit konsumsi tumbuh 5,07%, sedangkan kredit investasi tumbuh 25,11%.

Ini menunjukkan bahwa meskipun suku bunga acuan berada di 5,75%, aktivitas kredit perbankan masih berjalan.

Untuk pasar properti, kondisi tersebut berarti permintaan rumah tetap ada, tetapi kemampuan pembeli dan biaya pembiayaan tetap menjadi faktor penting.

6. Bagaimana Dampak BI Rate terhadap KPR Rumah Subsidi?

Untuk masyarakat yang membeli rumah subsidi melalui skema FLPP, kondisinya berbeda.

Pemerintah memastikan bunga KPR FLPP tetap 5% dan tidak berubah hingga kredit selesai, meskipun BI Rate berada di 5,75%. Program ini juga menawarkan DP mulai 1% dan tenor hingga 40 tahun sesuai kebijakan yang telah diterapkan pemerintah.

Artinya, kenaikan atau posisi BI Rate tidak otomatis membuat cicilan penerima FLPP berubah mengikuti bunga pasar.

Ini merupakan salah satu perbedaan penting antara KPR subsidi dan KPR komersial.

Untuk KPR komersial, calon pembeli perlu melihat:

• Bunga fixed.
• Lama masa fixed.
• Bunga floating.
• Biaya provisi.
• Biaya administrasi.
• Biaya appraisal.
• Asuransi.
• Penalti pelunasan.
• Ketentuan take over atau refinancing.

Sementara untuk FLPP, struktur subsidi pemerintah memberikan perlindungan yang berbeda terhadap perubahan suku bunga pasar.

7. Apakah BI Rate 5,75% Membuat Harga Rumah Lebih Murah?

Belum tentu.

Salah satu kesalahpahaman yang sering muncul adalah anggapan:

“Kalau bunga tinggi, harga rumah pasti turun.”

Padahal, hubungan tersebut tidak otomatis terjadi.

Developer memiliki struktur biaya sendiri. Harga tanah, material bangunan, tenaga kerja, perizinan, infrastruktur, dan biaya pemasaran semuanya dapat memengaruhi harga jual.

Data BI pada triwulan II 2026 menunjukkan harga properti residensial primer masih tumbuh 0,69% yoy, meskipun penjualan masih mengalami kontraksi 2,36% yoy.

Dalam kondisi seperti ini, developer dapat menggunakan berbagai strategi untuk menjaga penjualan, misalnya:

• Promo bunga KPR.
• Subsidi DP.
• Diskon biaya administrasi.
• Bonus furnitur.
• Cashback.
• Free biaya tertentu.
• Penawaran bundling.
• Penyesuaian spesifikasi bangunan.

Jadi, ketika suku bunga memberikan tekanan terhadap daya beli, penyesuaian pasar tidak selalu muncul dalam bentuk penurunan harga rumah.

Bisa saja bentuknya justru berupa promo dan insentif pembelian.

Tips: Jangan hanya membandingkan harga rumah. Bandingkan juga total biaya yang harus dibayar sampai rumah tersebut benar-benar menjadi milik kamu.

8. Apa yang Sebaiknya Dilakukan Calon Pembeli Rumah?

Dengan BI Rate yang masih berada di 5,75% per September 2026, calon pembeli sebaiknya lebih teliti menghitung kemampuan finansial sebelum mengambil KPR.

Bukan berarti pembelian rumah harus ditunda atau dipaksakan. Yang lebih penting adalah memastikan struktur pembiayaannya masuk akal.

Beberapa hal yang bisa dilakukan:

Hitung cicilan berdasarkan kondisi setelah bunga promo

Jangan hanya menggunakan cicilan pada tahun pertama.

Coba minta simulasi dari bank untuk beberapa skenario bunga setelah fixed rate berakhir.

Bandingkan beberapa bank

Jangan terpaku pada satu penawaran.

Bandingkan:

bunga + tenor + biaya + masa fixed + bunga floating + penalti.

Siapkan dana darurat

KPR adalah komitmen jangka panjang.

Idealnya, jangan menghabiskan seluruh tabungan untuk DP dan biaya pembelian rumah sampai tidak memiliki cadangan dana.

Perhatikan harga rumah secara keseluruhan

Rumah dengan harga sedikit lebih murah belum tentu lebih ringan jika biaya renovasi, transportasi, dan biaya lainnya jauh lebih besar.

Pertimbangkan rumah subsidi jika memenuhi kriteria

Untuk masyarakat yang memenuhi persyaratan FLPP, bunga tetap 5% dan tenor hingga 40 tahun dapat memberikan struktur cicilan yang berbeda dibandingkan KPR komersial.

Pantau promo KPR dan developer

Dalam kondisi suku bunga yang masih cukup tinggi, promo dapat menjadi salah satu cara developer dan bank menjaga permintaan.

Tetapi tetap hitung total biaya sampai akhir, bukan hanya melihat angka promo di awal.

Kesimpulan

BI Rate 5,75% per September 2026 tidak otomatis membuat cicilan semua KPR naik dan tidak otomatis membuat harga rumah turun.

Dampaknya bekerja melalui sistem perbankan dan kondisi pasar.

Untuk KPR komersial, BI Rate dapat memengaruhi kondisi bunga kredit, tetapi besaran bunga yang dibayar nasabah juga bergantung pada kebijakan bank, jenis bunga, masa fixed rate, dan kondisi biaya dana.

Sementara itu, KPR FLPP memiliki bunga tetap 5% sehingga perubahan BI Rate tidak otomatis mengubah cicilan penerima program tersebut.

Di pasar properti, data terbaru BI menunjukkan harga rumah primer pada triwulan II 2026 masih tumbuh 0,69% yoy, sedangkan penjualan masih terkontraksi 2,36% yoy. KPR juga tetap menjadi sumber pembiayaan utama dengan pangsa 70,05% dari skema pembelian rumah primer.

Jadi, kalau kamu sedang mempertimbangkan membeli rumah, jangan hanya bertanya:

“BI Rate sekarang berapa?”

Lebih penting untuk bertanya:

“Berapa total cicilan saya, bagaimana bunga setelah masa fixed, berapa biaya tambahan, dan apakah penghasilan saya cukup aman untuk membayarnya dalam jangka panjang?”

Dengan cara tersebut, keputusan membeli rumah tidak hanya berdasarkan kondisi suku bunga saat ini, tetapi juga berdasarkan kemampuan finansial dan kebutuhan jangka panjang.

BI Rate 5,75% dan KPR

Apa dampak BI Rate 5,75% terhadap KPR?

BI Rate dapat memengaruhi kondisi suku bunga perbankan dan biaya pembiayaan, tetapi perubahan BI Rate tidak otomatis diteruskan dengan besaran yang sama ke seluruh bunga KPR. Nasabah perlu melihat skema bunga masing-masing bank.

Apakah BI Rate 5,75% membuat cicilan KPR naik?

Belum tentu. Dampaknya bergantung pada jenis bunga KPR. KPR dengan bunga fixed tidak otomatis berubah selama periode fixed, sedangkan bunga floating lebih sensitif terhadap perubahan kondisi suku bunga.

Apakah harga rumah akan turun karena BI Rate 5,75%?

Tidak otomatis. Data BI menunjukkan harga properti residensial primer pada triwulan II 2026 masih tumbuh 0,69% secara tahunan. Harga rumah juga dipengaruhi biaya tanah, konstruksi, permintaan, lokasi, stok, dan strategi developer.

Berapa bunga KPR rumah subsidi 2026?

KPR FLPP memiliki bunga tetap 5% dan pemerintah menyatakan bunga tersebut tidak berubah hingga tenor kredit selesai. Program ini juga telah menggunakan tenor hingga 40 tahun.

Apakah BI Rate 5,75% berarti waktu yang buruk untuk membeli rumah?

Tidak bisa ditentukan hanya dari BI Rate. Calon pembeli perlu mempertimbangkan harga rumah, kemampuan DP, cicilan, bunga setelah masa fixed, biaya tambahan, kondisi penghasilan, serta kebutuhan tempat tinggal.

Kenapa KPR penting bagi pasar properti?

Karena sebagian besar pembelian rumah di pasar primer menggunakan KPR. Pada triwulan II 2026, pangsa pembelian melalui KPR mencapai 70,05% dari total skema pembelian menurut survei Bank Indonesia.

Mau Dapat Tips Properti dan Promo Menarik? Ingin belajar lebih banyak tentang dunia properti? Follow @punyarumahdibali biar enggak ketinggalan tips properti dan promo menarik lainnya.