Pajak Jual Beli Tanah yang Harus Dibayar Penjual dan Pembeli
Transaksi pajak jual beli tanah bukan semata perkara harga yang disepakati antara penjual dan pembeli. Di balik proses tersebut, terdapat sejumlah kewajiban fiskal yang wajib dipenuhi oleh kedua pihak agar perpindahan hak berjalan tertib, sah, dan selaras dengan regulasi yang berlaku. Aspek ini kerap luput diperhatikan, padahal komponen pajak tanah menjadi elemen esensial dalam setiap transaksi jual beli tanah.
Dalam praktiknya, baik penjual maupun pembeli memiliki tanggung jawab berbeda terkait pembayaran pajak. Besaran pungutan tersebut telah diatur pemerintah melalui ketentuan resmi. Bahkan, Kepala Biro Hubungan Masyarakat dan Protokol Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Shamy Ardian, pernah menjelaskan mekanisme pembayaran pajak atas tanah, termasuk untuk aset warisan. Menurut keterangannya, penetapan ahli waris merupakan kewenangan sekaligus hasil mufakat para ahli waris yang bersangkutan.
Pajak yang Dibayar Penjual
Pihak penjual dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Ketentuan ini merujuk pada Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. Secara umum, tarif yang dikenakan sebesar 2,5 persen dari nilai transaksi atau nilai lain yang ditetapkan pemerintah.
Artinya, ketika muncul pertanyaan berapa pajak jual beli tanah, salah satu jawabannya terletak pada kewajiban penjual membayar PPh Final tersebut. Nilai transaksi menjadi dasar penghitungan utama. Oleh sebab itu, penjual perlu menyiapkan dana sejak awal agar proses tidak tersendat.
Mengacu pada informasi Direktorat Jenderal Pajak Kementerian Keuangan, kewajiban ini harus dilunasi sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Bukti setor pajak menjadi dokumen penting yang wajib tersedia.
Pajak yang Dibayar Pembeli
Di sisi lain, pembeli memiliki kewajiban membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Aturan ini tercantum dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 mengenai Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.
Besaran BPHTB lazimnya sebesar 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Nilai pengurang tersebut ditentukan pemerintah daerah masing-masing, sehingga nominal akhirnya dapat berbeda antarwilayah.
Karena itu, saat membahas pajak yang harus dibeli penjual dan pembeli, pembeli perlu memahami bahwa BPHTB merupakan beban utama yang wajib dituntaskan. Tanpa pelunasan ini, tahapan administrasi pertanahan tidak dapat diteruskan.
Pentingnya Pelunasan Sebelum Balik Nama
Menurut informasi Kementerian ATR/BPN, BPHTB harus dibayar terlebih dahulu sebelum proses balik nama sertifikat dilakukan. Ini menjadi tahap krusial. Tanpa bukti pembayaran, perpindahan hak atas tanah akan tertahan dalam sistem administrasi.
Dengan kata lain, kewajiban pajak bukan sekadar formalitas. Dokumen ini menjadi syarat hukum yang menentukan lancar atau tidaknya proses transaksi antara penjual dan pembeli.
Biaya Tambahan di Luar Pajak
Selain komponen pajak, transaksi jual beli tanah juga umumnya memunculkan biaya lain. Misalnya honorarium jasa PPAT, biaya pengecekan sertifikat, validasi dokumen, hingga ongkos administrasi tambahan yang sifatnya teknis.
Nominal biaya tersebut tidak seragam. Faktor lokasi, nilai properti, kompleksitas dokumen, serta kebijakan daerah dapat memengaruhi jumlah akhir yang harus dikeluarkan.
Memahami struktur pajak jual beli tanah sangat penting sebelum transaksi dilakukan. Penjual menanggung PPh Final, sedangkan pembeli wajib melunasi BPHTB. Di luar itu, masih ada biaya administratif lain yang patut diperhitungkan sejak awal.
Persiapan matang akan meminimalkan hambatan, menghindari kejutan biaya, dan membuat proses perpindahan hak menjadi jauh lebih efisien. Dalam transaksi properti, ketelitian sering kali lebih berharga daripada tergesa-gesa.
Yuk follow sosial media kami di @punyarumahdibali agar tidak ketinggalan berita dan informasi seru lainnya
